蛋壳爆雷后,损失应该怎么分摊?

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文/刘远举

来源:秦朔朋友圈(ID:qspyq2015)

蛋壳爆雷,责任当然是蛋壳的,但现在要讨论的问题是,在蛋壳犯下大错,无法承担责任的情况下,剩下的几方,该如何分摊损失。

法律当然是最终的标准,但法律以事实为基础。细节大家都知道,但如何从细节得到事实,并定性定量,却需要讲道理,正确地把细节组合起来。

道理应该讲清楚,也有讲清楚的余地

现在似乎不能把道理讲得太清楚,要考虑情绪,毕竟年轻人不容易。

如果是一笔大得无法承受的钱,道理或许没法说,不忍说。但租房子的钱,一般在月收入的1/4-1/3,不是大得无法承受的损失。这个限度内,可以直言不讳,有没有责任,该承担几分损失,都可以说清楚。

两个人打架,都有错,劝架的就该都指出来。对着本来有错的人说,你没错,他欺负你,你太冤枉了,这不是在帮这个人,而是在刺激这个人拼命。

蛋壳主要诱导的是租客

房东是很难被诱骗的。房东的逻辑非常传统“一手交钱一手交货”,蛋壳每个月给租金,房子就继续给蛋壳,实际上,合同也是如此规定的,蛋壳的使用权是建立在按月付租基础上的。

根据合同,房子即使没有租出去,蛋壳也要按月向房东支付租金,所以,房东与蛋壳,名为代理实质是租赁,蛋壳实际上是“二房东”,并非代理。所以,一旦房东未收到租金,就有权收回房屋。

这个关系里面,没有太大操作空间,蛋壳很难诱骗房东。房东也没有轻信。

而租客这边,操作的空间就大很多。租客贷了款,这个钱本是自己的,应该三个月一付给蛋壳,但蛋壳用免一个月房租、优惠等诱导租客,让租客签字,把钱全部付给蛋壳。租客是预期会从风险中获益的。房租三个月一交,还属正常,但要提前交一年,这个时候,查实蛋壳的义务,就提高了。

租客入套,是因为相信了蛋壳,而不是房东

租客相信“交了一年的租,就能住房子“,这个信任的基础是:“相信蛋壳会得到一年的授权”,其基础又是:“相信蛋壳每个月会把房租交给房东”,最终的基础是:“相信蛋壳规模大,上市公司,不会骗人。”

所以,租客把这笔钱提前给蛋壳,不是因为蛋壳有房子。传统模式中,房东有房子,也很少能这样操作。所以,他们相信的是蛋壳,而不是相信了房东。在这一系列信任关系中,房东根本没出现。

不会有任何人认为“房东承诺了,只要蛋壳收了钱,哪怕不给房东,房东也一定会把房子给我住”。但现在,却来说“蛋壳受房东委托”。这句话的实质是:“因为我相信你房东,我才相信了蛋壳”。

但实际上并不是,一开始,租客相信的是蛋壳的商誉。

租客毫无凭借,本该有更高的警惕性

之前各种爆雷消息,房东看到了后,有点不放心,但想着反正合同上写了“蛋壳不支付房租,我收回房子”,然后又安心地睡觉了。房东处于一种传统的模式,很安全。

房客看到这个新闻,或许什么都没有想,或许会想:反正我交给了蛋壳,房东就得让我住。显然,这种想法违背常识,而最终什么都没做,和房东一样,安心地睡了。

但显然,在这里,租客的注意、警惕的义务,本应该是最高的。

首先,提前交了全年的房租,甚至贷款,本身就是一种非传统的模式。

其次,租客没有退路,没有凭持的东西,合同上没有规定,甚至没有各种灰色手段。相比之下,房东既有合同,破坏电表、水表也比维修更容易。

信错了,谁负责?

信蛋壳,信错了。可以说不是轻信,因为蛋壳毕竟那么大;但也可以说是轻信,毕竟,之前爆雷那么多。

相信商誉,本质上也是一种审核,这种模式一般有效,但也有失效的时候。这不是一种过错,也是小概率事件。但无过错,小概率事件,并不意味着,不用负责。毕竟,租客交一年,是为了免除租金、获得优惠,租客是预期会从风险中获益的,风险和收益对等。

“住完”的实质,是要房东为蛋壳的行为负责,自己获得预期收益,而不承担风险。这是不现实的,也是不公平的。不是基于对房东的信任才签约的,房东当然不应该为这个“信错了”负责。

如果市场这一次这样,那么,下一次,只要人多,为了100块的利益,仍然会签下1万块钱的风险。

善意第三人的概念不能无限扩展

中介带你去看房,的确是房东挂牌委托的。第一次见面,看上房子,中介说,房东说了你今天交20万,就可以定了,然后当面交钱后,中介却跑了。显然,事后你不能说自己是善意第三人,要房东赔钱。

如果是这样,仅凭“我认为他有你的授权”,房东就需要为二房东的全部行为负责,那二房东勾结第三方,侵占房东房子,就太容易了。租客只要说给二房东交了50年的租金,二房东跑了,租客就可以住50年吗?当然不行,房东相当于房子没了。

房东的责任

房东并非毫无责任。这里主要有两点,第一,装修的费用,需要扣除;第二,如果蛋壳是高收低租,这个差价,或者应该被整理出来。

租金贷的责任被忽略了

首先,建立在租金贷之上的扩张,是不稳定的。

租金贷为基础的长租公寓爆雷与培训机构跑路一样,都源于一种内在的不稳定性。

培训机构会提前收费,长租公寓也通过租金贷拿到未来一段时间的租金,这笔钱本对应其长期成本,比如请老师授课、租场地;付给房东房租。

但是,培训机构、长租公寓经营方,拿到这笔钱之后,将之视为短期的收入,即便不考虑跑路,在生产经营上,也会考虑扩张。

钱投入扩张,花出去了,就需要后续客户资金不断进入,来覆盖工资、场租、给房东的租金,填上窟窿。

然而,一旦市场出现波动,比如说,扩张不顺利,入住率不及预期;或突然有大量租客退房等情况出现,比如今年就遇上疫情,资金链就会断掉。由此,造成行业的高倒闭率,而高倒闭率又会诱发不少人产生坏心思。

更重要的是,租金贷本身缺乏公平性。

一般的消费贷,是一次性购买获得产品,比如一个苹果手机、一辆车,数额太大,所以分期支付,减小资金压力,促进消费。但在传统模式中,租客的资金压力并不大。一般来说,都是付三押一,然后每月支付租金。偶尔手头缺钱,信用卡也可以解决。房租原本并不存在需要一次性交一大笔钱的情况,它本身就是天然可分期的。

租客贷款一次性付清一年或几年房租,然后再分期。这种画蛇添足的模式,本身就是长租公寓生造出来的商业模式。可以说,它一开始的目的,就是为了获得资金,而不是促使消费。

对银行而言,这个贷款产品的设计缺乏基本的公平性。蛋壳的使用权是建立在按月付租金基础上的。蛋壳没有付未来的租金,对未来房子就没有使用权,但银行却把贷款全部给了蛋壳。就像消费者贷款买一辆汽车,4S店只给了一把钥匙,银行就把钱全部给4S店,然后4S店跑了。所以租客应该质疑:“我贷了款,东西都没拿全,你怎么把钱全部给了商家了呢?”

消费贷一般是小额分散的,就像蚂蚁的花呗,风险并不高。但租金贷这个产品,标的还未消费,资金却全部转给了第三方,这是第一重风险。聚集起来,形成规模,从小额分散,变为对第三方的稳健性高度敏感,这是第二重风险。而这个第三方,又处于不稳定的扩张模式,有内在不稳定性,这就是第三重风险。三重风险聚集起来,要爆的概率就非常大了。

租金贷成了长租公寓风险的前提与放大器。银行应该是非常专业的,对这三点,有义务认识到。而义务意味着责任,有把控风险的义务。银行当然是依据合同行事,但合同本身,仍然应该被法律审视。

所以,我觉得,如果房东、租客、银行之间分摊损失,2:4:4或者是一个比较合适的比例。正在写这篇文章的时候,微众声明,为租金贷兜底。租金贷有了兜底,但没使用租金贷预付租金的,仍然可以参照这个道理,在房东与租客之间分摊损失。

作者简介:上海金融与法律研究员,专栏作家。

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